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Location d’un logement meublé : quelle fiscalité ?

Les propriétaires qui louent des logements meublés ne sont pas tous soumis au même régime d’imposition. Décryptage.

Micro-BIC ou bénéfice réel ?

Le chiffre à retenir : 32 900 euros. Si les revenus de votre location se situent en dessous de ce seuil, vous relevez du régime dit « micro-BIC ». Vous êtes considéré comme une micro-entreprise aux yeux du fisc. Vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous bénéficierez d’un abattement de 50 % sur vos revenus imposables, mais vous ne pourrez pas déduire de frais de vos revenus.

Si au contraire vos revenus dépassent la somme de 32 900 euros, vous passez en « bénéfice réel ». Vous pourrez déduire certaines sommes de votre base imposable : frais d’emprunt, d’assurance, ou encore d’entretien, ainsi que les droits de mutation versés lors de l’achat du logement. Lors de votre déclaration d’impôts, vous devrez remplir un bilan précis de ces frais.

Et si vous louez votre résidence principale ?

Si vous louez une partie de votre résidence principale, vous ne serez pas tenu de payer d’impôt sur les loyers à deux conditions :

  • Le locataire doit faire de cette partie de l’habitation sa résidence principale ;
  • Le loyer ne doit pas dépasser 184 euros du mètre carré en Ile-de-France ou 135 euros en Province.

Vous ne paierez pas non plus d’impôt sur les loyers si vous louez à des touristes.

LMP : qu’est-ce que c’est ?

Vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si la majorité de vos revenus provient de la location de logements meublés. Deux conditions sont nécessaires : gagner plus de 23 000 euros par an par le biais des locations de meublés, et être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter de la taxe foncière. En tant que professionnel, vous devez payer, sauf exonération, la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle).

Vous pouvez économiser sur vos impôts en déduisant vos déficits de vos revenus annuels. Vous pouvez aussi vous exonérer de la taxation des éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de votre logement meublé si vous avez des locataires depuis au moins cinq ans et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 euros. Au-dessus de ce montant, et dans la limite de 126.000 euros, vous bénéficierez d’un allègement progressif. A noter que votre logement meublé est considéré comme un bien professionnel et n’entre donc pas dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Les points clés à retenir :

Si vous gagnez moins de 32 900 euros par an via la location de logements meublés, vous relevez du régime micro-BIC. Au-dessus, vous relevez du régime dit de bénéfice réel. Si les revenus locatifs dépassent 23.000 euros par an et sont supérieurs au montant total de vos autres revenus d’activités, vous pouvez passer au régime LMP (loueur en meublé professionnel).

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