Credit immobilier

Prêt immo : simuler mon budget pour l’achat d’un bien

Ça y est, c’est l’heure de passer à l’acte : vous êtes prêt à acheter votre premier bien immobilier ! Pour un événement de cette importance, attention à ne pas griller les étapes. La première, primordiale, est le calcul de votre capacité d’acquisition, autrement dit de votre budget total. Voici nos conseils pour vous accompagner et évacuer votre stress !

La capacité d’acquisition, qu’est ce que c’est ?

C’est le fruit d’un calcul plutôt simple : la somme de votre apport personnel et de votre capacité d’emprunt. Une fois ce calcul effectué, vous n’aurez plus qu’à déduire les différents frais à prévoir, et vous obtiendrez le budget global (fourchette haute) nécessaire à l’achat du bien de vos rêves.

1 : L’apport personnel

L’apport personnel, c’est l’argent que vous avez mis de côté. Il peut avoir différentes sources : votre épargne personnelle (placée sur un compte bancaire, un compte-épargne), la revente d’un bien… Il est exprimé en pourcentage du montant de l’opération immobilière.

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Vous êtes plutôt cigale… ou fourmi ? Quoiqu’il en soit, conservez toujours une épargne de précaution pour faire face aux imprévus, et utilisez en priorité des supports d’épargne bénéficiant d’un régime fiscal favorable.

Votre banque vous demandera sûrement un apport minimum de 10% du montant de l’achat. Cela correspond grosso-modo aux frais de notaire – payables lors de la signature de l’acte de vente – et aux frais de caution. La banque vous prêtera plus facilement et à un taux plus intéressant si votre apport égale ou dépasse 20% du prix final.

Exemple avec un apport de 20% : pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 180.000 euros, l’apport minimum conseillé sera de 180.000 x 20 / 100 = 36.000 €. Et vous demanderez un emprunt pour 80% de la valeur du bien, soit 144.000 €.

2 : La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, c’est le montant que vous pourrez emprunter auprès de votre banque. Pour l’estimer, il faut évaluer la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement d’un prêt immobilier (paiement des intérêts et de l’assurance décès-invalidité inclus) sans vous mettre en difficulté dans votre vie de tous les jours.

Utilisez notre simulateur « Calculer ma capacité d’emprunt » pour déterminer votre budget.

Idéalement, vos mensualités ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets mensuels, et bien sûr vous laisser un montant disponible chaque mois pour votre vie courante. C’est le fameux calcul du taux d’endettement.

Exemple :

  • revenu mensuel : 2.900 €
  • loyer mensuel : 1.000 €
  • crédit étudiant : 250 €
  • Calcul du taux d’endettement : (1000 + 250) / 2900 x 100 = 43%
  • Conclusion : Votre taux d’endettement est supérieur à 33% : l’effort financier est trop risqué, pour vous comme pour votre banque

Les éléments incontournables à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt

  • Combien je gagne = vos revenus nets mensuels. N’oubliez pas d’intégrer vos nouvelles charges de propriétaire (charges de copropriété, taxes foncières…) et autres charges importantes prévisibles
  • Quel niveau d’endettement = le taux d’endettement souhaité (voir ci-dessus) + le taux annuel du crédit
  • Pendant combien de temps je m’endette = la durée de remboursement du crédit
  • Combien je sors de ma poche = le montant de l’apport

3 : Le coût total de votre projet

C’est bon, vous avez fait votre addition ? Il ne vous reste plus qu’à déduire :

  • Les différents frais additionnels au prix de vente : frais liés à l’emprunt (garanties, frais de dossier), frais de notaire, frais annexes à l’installation…
  • Le budget des travaux de rénovation éventuels si vous achetez dans l’ancien

Et voilà, vous connaissez désormais le montant du budget global pour l’acquisition de l’appartement ou de la maison que vous convoitez, avec un peu de marge. Place à l’étape suivante !

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