Credit immobilier

Dans quelle mesure est-on engagé par la signature d’un compromis de vente?

Voici les principaux points à connaître avant de s’engager dans l’achat d’un appartement ou d’une maison. Du compromis de vente, aux droits de rétractions jusqu’à la signature de l’acte d’achat définitif, vous êtes engagé(e).

Le compromis de vente : un contrat qui vous engage

≪ Le compromis de vente vaut vente ≫ (art. 1589 du code civil). Le compromis de vente matérialise l’accord de l’acheteur et du vendeur sur le prix et le logement vendu. En le signant, vous engagez votre responsabilité civile. Vous versez un dépôt de garantie (de 5 à 10 % du prix du bien) à l’agence immobilière ou au notaire pour couvrir la transaction en cas de non respect du compromis. Mais vous n’êtes pas encore propriétaire du bien, le transfert de la propriété du logement s’opére, en pratique, lors de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.

Le droit de rétractation de 7 jours

Toutefois, pour les ventes de biens immobiliers à usage d’habitation, vous disposez d’un délai de 7 jours pendant lesquels vous pouvez revenir sur votre engagement sans avoir à vous justifier (art. L 271-1 du code de la construction et de l’habitation). Après la signature du compromis, le vendeur ou son mandataire (agence ou notaire) doit vous envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception un exemplaire de l’acte. C’est la date de la remise du courrier ou celle de sa première présentation (date de l’avis de passage) qui fait courir le délai le lendemain. S’il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au prochain jour ouvrable. En cas de non respect de ce formalisme, vous pouvez vous rétracter, sans limitation de temps, après la signature du compromis.

Dans tous les cas, le mandataire de votre vendeur doit vous rembourser le dépôt de garantie dans les 21 jours suivant votre rétractation (art. L 271-2 du code de la construction et de l’habitation).

Condition suspensive obligatoire en cas d’achat à crédit

Lorsque vous empruntez pour financer votre achat, le compromis de vente est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt immobilier (art. L 312-16 du code de la consommation). Vous pouvez toutefois renoncer à ce droit, par une mention manuscrite dans le compromis.

Les conditions essentielles de l’emprunt (montant, durée, taux d’intérêt maximal…) doivent être reprises dans le compromis. Vous devez donc accomplir les démarches nécessaires auprès des banques pour obtenir ce prêt dans les conditions et le délai convenus avec le vendeur. Vous avez au minimum un mois pour trouver votre prêt (2 ou 3 mois en pratique, délai négociable).

Si les banques sollicitées refusent de vous accorder le financement décrit dans le compromis, vous devez le justifier par des attestations motivées de refus d’emprunt. Vous êtes alors libéré de votre engagement et vous pouvez demander le remboursement des sommes avancées.
En cas d’obtention du crédit, vous transmettez au notaire chargé de la vente une copie de l’attestation de l’offre de prêt.

Le refus injustifié de signer la vente définitive se paie

À défaut de rétractation dans les délais ou de condition suspensive non réalisée, vous ne pouvez pas refuser de signer l’acte authentique chez le notaire, sans engager votre responsabilité civile. Le vendeur peut alors engager votre responsabilité pécuniaire ou (plus rarement) vous assigner devant le tribunal de grande instance pour vous forcez à acheter le logement.

Dans une telle situation vous allez perdre la somme que vous avez déjà versée au notaire, à titre de dépôt de garantie. Son montant correspond, en pratique, à celui de l’indemnité prévue dans la clause pénale convenue dans le compromis. Ainsi le litige se résout, le plus souvent, à l’amiable en évitant les tribunaux

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