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Quelles sont les précautions à prendre pour le bailleur en cas de colocation ?

Avant de vous engager dans un bail d’habitation avec plusieurs locataires, il faut procéder à certaines vérifications et préparer avec soin la rédaction du bail.

Vérifier la solvabilité des locataires

Vous pouvez leur demander des justificatifs pour apprécier leur solvabilité. Le décret prévu par la loi Alur du 24 mars 2014 et fixant la liste limitative des pièces qu’il est possible d’exiger des candidats à la location, n’est pas encore paru. A notre avis, vous êtes en droit de leur demander les trois derniers bulletins de salaires, le dernier avis d’imposition ainsi que les trois dernières quittances de loyer. En revanche, il serait toujours impossible de leur demander, notamment, une autorisation de prélèvement automatique, une copie de leur relevé bancaire ou une attestation d’absence de crédit en cours.

Seuls les signataires sont colocataires

Le contrat de bail d’une colocation doit respecter un contrat type défini par décret (non encore paru). Seuls les signataires du bail, leurs conjoints ou leurs partenaires de Pacs sont considérés comme des colocataires pour le bailleur. Plus vous aurez de signataires, plus vous aurez de redevables.

Prévoir une clause de solidarité

En cas d’impayés et en présence de plusieurs locataires, vous avez simplement le droit de demander le paiement à chacun de sa part individuelle sur le loyer dû. Vous ne pouvez pas demander à un locataire de payer à la place d’un autre. Le paiement du loyer est de droit divisible, sauf cas de solidarité légale entre époux ou partenaires de Pacs.

Pour éviter cet écueil, il est impératif de rédiger une clause de solidarité dans le bail de colocation. En prévoyant que tous vos locataires sont solidaires pour l’exécution des obligations du contrat, vous pouvez réclamer, en cas de litige, la totalité du loyer à un seul, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres pour se faire rembourser. Cette solidarité perdure tout au long du contrat.

Si un des colocataires vous donne seul son congé, le bail continue avec les autres malgré son départ. Il doit alors respecter un délai de préavis (3 ou 1 mois) et sa solidarité persiste 6 mois après ce préavis. Toutefois, il échappe à cette prolongation, s’il trouve un nouveau locataire que vous acceptez pour le remplacer. Vous êtes en droit de vérifier la solvabilité de ce nouveau candidat et de lui demander une caution. S’il ne vous convient pas, vous pouvez toujours refuser de signer un avenant au bail.

Prévoir des cautions

Prévoyez la garantie d’une personne qui se porte caution pour chaque locataire, notamment lorsqu’ils sont étudiants. Toutefois, vous ne pouvez pas demander une telle caution si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou toute autre forme de garantie, sauf si le bien est loué à des étudiants ou à des apprentis. Sous peine de nullité, la caution suit un formalisme strict (mentions manuscrites, durée, montant…). De plus, en cas de colocation, l’acte de cautionnement doit identifier le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement du garant. Ainsi, l’engagement de la caution cesse dans le même délai que celui du colocataire garantie.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, vous pouvez demander un dépôt de garantie, dans la limite d’un mois de loyer ou deux mois pour une location meublée. Vous pouvez conservez cette somme jusqu’à l’expiration du bail. Si un seul des locataires quitte les lieux, il ne peut pas exiger que vous lui remboursiez sa quote-part car malgré son départ, le bail continue avec les autres locataires. Invitez-le alors à trouver un arrangement avec ses anciens colocataires ou avec son éventuel remplaçant.

Veiller à la souscription d’une assurance par vos locataires

Les locataires ont l’obligation légale de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. Ils doivent vous remettre tous les ans une attestation d’assurance.

Vous pouvez avec leur accord souscrire à leur place cette garantie. La prime d’assurance que vous avancez est alors une charge que vous pourrez récupérer sur vos locataires.

La Centrale de Financement

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