Investissement & fiscalité

Faut-il acheter ou louer ?

Payer un loyer = gaspiller votre argent ? Pas si sûr ! Si vous vous interrogez sur l’opportunité d’acheter un logement, assurez-vous d’abord que l’achat est plus intéressant que la location. Nos conseils.

Il existe une multitude de paramètres à prendre en compte pour répondre à cette éternelle question : moyenne des taux et des prix, situation géographique et professionnelle, conjoncture… Le point central à considérer est la durée de détention du logement :

Pour choisir entre acheter ou louer : plus vous restez longtemps dans votre résidence principale, plus l’achat est intéressant.

On considère généralement que :

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Louer est moins coûteux qu’acheter si on reste moins de 6 ans dans le logement. Il faut donc calculer au bout de combien de temps l’achat sera préférable à la location, en considérant que vous revendrez votre appartement ou maison au même prix que vous l’avez acheté (prenez ensuite en compte différents scénarios d’évolution des prix). Plusieurs méthodes simples pour vous faire une idée :

1. Calculer le ratio prix / loyer

Répondez à la question : à combien de loyers correspond le prix d’achat du bien ? Il faut pour cela connaître le prix d’achat du logement (hors frais de notaire, frais d’agence…) et le prix de son loyer hors charges. Calcul : prix d’achat / loyer mensuel = nombre de mois de loyers nécessaires pour l’achat.

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2. Comparez le prix total de la location et le coût global de l’achat pour un même logement

  • Pour une location : multipliez le nombre de mois de location par le prix du loyer hors charges (sans ajouter la taxe d’habitation et les charges, qui restent les même pour un achat ou une location)
  • Pour un achat : additionnez au prix du logement les frais de notaire, frais d’agence, frais bancaires (assurance emprunteur etc.), taxe foncière, et les frais d’entretien / travaux / rénovation.

Si vous êtes indécis, voici également les paramètres à prendre en compte pour forger votre décision.

Acheter ou louer ? Les scénarios possibles pour 2014

L’année 2013 a été marquée par une baisse des prix, portée par des taux d’intérêt historiquement bas (autour de 3%) un peu partout en France. Pour de nombreux experts, comme le réseau Century 21 qui évoque un marché « en apesanteur », 2014 devrait être relativement comparable à 2013, à taux constant. Soyez donc très attentifs a l’évolution des taux : une hausse rendrait l’achat plus compliqué puisqu’elle entraînerait notamment une hausse du montant de votre apport.

Voici les scénarios possibles :

  • Les taux restent stables : les prix continuent de baisser, au même rythme qu’en 2012 et 2013 : l’achat reste recommandé (NB : en janvier, 90% des banques ont déjà opté pour un maintien des taux).
  • Hausse progressive des taux : la baisse des prix sera plus forte, mais plus plus progressive : calculez la différence entre le prix du crédit et celui du bien espéré : des opportunités peuvent se présenter.
  • Hausse brutale des taux (peu probable) : le marché pourrait marquer un coup d’arrêt pendant plusieurs mois, en attendant que la baisse des prix ne redevienne proportionnellement supérieure à la baisse du taux. L’achat n’est plus intéressant car l’emprunt devient trop coûteux : Restez locataire.

La variable conjoncturelle

Restez également vigilants sur l’actualité législative, qui peut être riche en période d’élections, et lourde de conséquences sur votre projet… Voir notamment la nouvelle loi Alur, adoptée le 20 février 2014. Prenez enfin en compte la rigidité des conditions de crédit. Les banques sont aujourd’hui réticentes à octroyer des crédits : si vous n’avez pas de CDI ou un apport personnel trop faible, la location reste la meilleure option !

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