Investissement & fiscalité

Faut-il acheter sa résidence principale ou investir dans un bien à louer ?

C’est la question incontournable si vous disposez d’un capital suffisant pour investir dans l’immobilier, et ne souhaitez plus être un simple locataire. Que faut-il savoir ?

Comme dans tout projet immobilier, une multitude de paramètres, pas uniquement financiers, vont entrer en compte. Il n’y a donc pas de réponse universelle à cette question.

Quelles sont vos motivations ?

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C’est avant tout votre projet de vie qui va orienter votre décision. Votre besoin de stabilité et de logement à court, moyen et long terme, lié à votre situation professionnelle et familiale, est au cœur de la réflexion. Le choix du type de logement et de l’emplacement géographique est ensuite primordial.

Les avantages évidents par type d’opération

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achat, Investissement locatif
Être chez soi et disposer de son logement librement (travaux etc.), Loger vos proches et préparer vos ‘vieux jours’.
Ne plus être à la disposition d’un propriétaire et donc à la merci d’une lettre de congé (expulsion), Rester mobile et pouvoir déménager à tout moment selon vos projets de vie.
Le crédit que vous remboursez est directement destiné à l’achat du logement : c’est un placement sûr et prudent, Assurer un revenu pour l’avenir et compléter votre retraite (+ profiter de la remontée des rendements).
Le montant du crédit reste le même grâce aux taux fixes : pas de mauvaise surprise, Payer moins d’impôts grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation.
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Le contexte actuel : la pierre est de plus en plus chère

Cela ne vous a pas échappé : les prix de l’immobilier ont flambé lors de la dernière décennie. Sur la même période, les loyers n’ont pas suivi le rythme, et n’ont pas ou peu augmenté, relativement au niveau de revenu des ménages. La rentabilité locative, qui mesure l’intérêt financier de l’investissement locatif, continue donc de se dégrader.
Cette tendance devrait être accentuée par la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové, votée en 2014), qui prévoit l’encadrement des loyers.

Si votre projet de vie vous pousse à envisager l’investissement locatif, il faudra donc être malin et chercher LA bonne affaire. Pour cela, posez-vous la question de base : la demande locative est-elle réelle dans la zone géographique où je veux investir ? C’est en effet la condition essentielle pour réaliser un bon investissement : dans certaines régions, comme par exemple les zones rurales et les grandes villes, la demande de location dépasse largement l’offre, et l’achat devient la ‘dernière’ solution pour se loger…

Quoiqu’il en soit, vous devez étudier le potentiel d’attractivité de l’endroit où vous souhaitez investir. Prenez aussi le temps de vous déplacer, de vérifier scrupuleusement les atouts affichés des logements, des indices de prix, des perspectives de développement économique…

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Notre conseil : en 2014, pour votre projet immobilier, privilégiez les logements anciens à rénover : vous profiterez de nombreux avantages fiscaux, grâce notamment aux travaux. Cette recommandation est valable pour l’achat, et encore plus pour l’investissement locatif, qui vous offrira un niveau élevé de rentabilité.

Investir maintenant, pour acheter plus tard

Vous êtes aventurier et savez dénicher les bonnes affaires ? Vous pourrez peut-être financer votre résidence principale par une série d’investissements locatifs réussis, c’est à dire qui rapportent plus que le coût (mensuel) du crédit. La principale variable à prendre en compte ici est le temps nécessaire pour rentabiliser un achat, par rapport à la location.
Cette stratégie vous permet de :

  • constituer un patrimoine immobilier
  • payer une partie de votre loyer ‘du moment’
  • conserver une capacité d’emprunt pour des investissements à venir.

Elle peut être intéressante dans les grandes villes, où il faut parfois attendre près de 20 ans pour rentabiliser son achat.

 

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