Investissement & fiscalité

Quels sont les droits du locataire en meublé ?

La loi Alur du 24 mars 2014 apporte une protection plus forte des locataires qui louent leur résidence principale en meublé. Voici les points spécifiques à connaître avant de signer un tel bail.

Si vous louez à l’année un logement meublé ou une chambre meublée dans la résidence du propriétaire, vous bénéficiez d’un cadre juridique protecteur des articles 25-3 et suivant de la loi du 6 juillet 1989. Si vous êtes étudiant et que vous louez un logement près de votre école ou de votre université, vous êtes aussi concernés par ce régime car les juges considèrent toujours que ce logement vous sert de résidence principale.

En revanche la loi de 1989 ne joue pas si vous louez un meublé pour une location saisonnière ou une résidence secondaire: les modalités du bail sont alors librement fixées par les parties.

Un équipement suffisant pour y vivre

Le logement fourni par votre bailleur doit comporter un mobilier suffisant pour y vivre convenablement. Un décret doit prochainement fixé la liste des équipements nécessaires.

En pratique, il faut que vous ayez à votre disposition le nécessaire pour dormir dans le logement et y manger : lit, linge de maison, plaques chauffantes, vaisselle, appareils et ustensiles pour la cuisine, frigo, table, chaises… En revanche, vous ne pouvez pas exiger d’avoir un ordinateur ou un poste de télévision.

Un écrit est obligatoire

Si la location meublée vous est consentie à titre de résidence principale, un contrat écrit est obligatoire (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Sa rédaction n’est pas libre et doit se faire en reprenant un contrat type défini par un décret, non paru à ce jour. En attendant, il faut utiliser les formulaires de baux vendus en librairies spécialisées ou avoir recours à un professionnel (agent immobilier, avocat ou notaire).

Des documents annexes doivent être joints au bail : état des lieux d’entrée, inventaire du mobilier et le diagnostic technique (comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), constat des risques naturels et technologiques).

Durée et reconduction du bail

Votre bail est conclu au pour une durée minimale d’un an et sa reconduction est automatique. Toutefois sa durée est seulement de 9 mois non reconductible si vous êtes apprenti ou étudiant.

Vous pouvez donner votre congé par lettre recommandée avec accusé de réception à tout moment en respectant seulement un préavis d’un mois. En revanche votre propriétaire est tenu d’attendre l’échéance annuelle du bail en cours et de respecter un préavis de 3 mois pour éviter la reconduction tacite. Son congé doit être motivé par la vente du bien, sa reprise pour y habiter personnellement ou y loger un de ses proches ou par un motif légitime et sérieux (troubles de voisinage, impayés…).

Le loyer

Le montant du loyer initial est fixé librement par les parties. Le bail comporte une clause de révision annuelle indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).

Toutefois, comme pour les locations nues si votre location se situe dans une des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants marquée par une forte pénurie de logement (ou zones tendues), le loyer de la location ne doit pas excéder le montant du loyer du précédent locataire, majoré de l’IRL. Ce plafonnement ne s’applique pas si le logement est resté sans locataire avant la signature de votre location pendant au moins 18 mois. En outre, la loi Alur prévoit qu’un arrêté préfectoral fixera dans certaines zones un loyer de référence à ne pas dépasser en cas de location d’un logement meublé. Ce dispositif n’est pas encore effectif et sera d’abord appliqué aux locations parisiennes.

Assurance obligatoire et dépôt de garantie limité à 2 mois de loyers

La loi Alur impose désormais aux locataires en meublé de s’assurer contre les risques locatifs. Vous devez produire une attestation d’assurance, au plus tard lors de votre prise de possession du logement et le bailleur peut vous la réclamer chaque année. Le bailleur ne peut pas vous réclamer le paiement d’un dépôt de garantie de plus de 2 mois de loyer net de charges.

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